Louer meublé — saisonnier ou à l'année — relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Cette différence change tout : abattements, cotisations sociales, amortissements. Voici les règles 2026 expliquées simplement, avec les tableaux pour choisir votre régime.
| Critère | Location meublée (BIC) | Location nue (foncier) |
|---|---|---|
| Régime fiscal | BIC — micro-BIC ou réel | Revenus fonciers |
| Abattement micro | 50 % (location meublée classique) ou 71 % (meublé de tourisme classé, chambres d'hôtes) | 30 % |
| Seuil micro 2026 | 77 700 € de recettes / an | 15 000 € de loyers / an |
| Cotisations sociales | Oui (régime des indépendants, si activité habituelle) | Non (CSG/CRDS seulement sur le revenu imposable) |
| Amortissement du bien et du mobilier | Possible au régime réel | Non |
| Déficit imputable | Sur les BIC de l'année (limité) | Sur le revenu global (10 700 €/an) |
| TVA | Exonération sous 77 700 € (sauf option) | Exonération |
Si vos recettes annuelles (toutes locations meublées confondues) restent sous 77 700 €, vous relevez du micro-BIC : l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire pour charges — 50 % pour la location meublée classique, 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes — et vous êtes imposé sur la fraction restante.
| Recettes annuelles | Abattement | Base imposable | Cotisations sociales (≈) |
|---|---|---|---|
| 12 000 € (meublé classique) | 50 % → 6 000 € | 6 000 € | ≈ 1 500 – 2 300 € |
| 20 000 € (meublé de tourisme classé) | 71 % → 14 200 € | 5 800 € | ≈ 1 400 – 2 200 € |
| 30 000 € (meublé classique) | 50 % → 15 000 € | 15 000 € | ≈ 3 700 – 5 700 € |
⚠️ Deux pièges fréquents : (1) le classement « meublé de tourisme » (1 à 5 étoiles) n'est pas automatique — il faut une décision de classement de l'organisme compétent ; (2) si la location est une activité habituelle, vous devez vous affilier au régime des indépendants (micro-entrepreneur ou entreprise individuelle). Consultez le guide Entreprendre pour le volet statut.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel s'applique dès lors que les recettes meublées restent sous 23 000 €/an (ou moins de 50 % des revenus du foyer). Il ouvre droit au régime réel simplifié : vous déduisez les charges réelles ET l'amortissement du bien et du mobilier. Résultat fréquent : un impôt proche de zéro les premières années, grâce à l'amortissement.
| Situation type | Micro-BIC conseillé | Réel (LMNP) conseillé |
|---|---|---|
| 1 studio saisonnier, recettes < 20 000 € | ✅ Simple, abattement suffisant | À étudier si bien récent (amortissement fort) |
| T2/T3 récent, achat avec crédit | — | ✅ L'amortissement + intérêts effacent l'impôt |
| Plusieurs biens, recettes 40 000 – 77 700 € | Possible mais fiscalité lourde | ✅ Quasi obligatoire |
| Meublé de tourisme classé, occupation très saisonnière | ✅ Abattement 71 % très avantageux | Comparer selon le niveau de charges |
💡 Le régime réel impose une comptabilité plus lourde (livre-journal, relevé des amortissements) : un expert-comptable est recommandé dès 2 biens. Son coût (600 – 1 500 €/an) reste souvent inférieur à l'économie d'impôt.
| Obligation | Quand ? | Sanction si oubli |
|---|---|---|
| Bail écrit (meublé) ou contrat de location saisonnière | Avant chaque mise en location | Litiges, requalification |
| DPE (diagnostic de performance énergétique) | Annonce + contrat | Amende jusqu'à 3 000 € (logements F/G bannis en 2026) |
| Diagnostics : plomb, gaz, électricité, assainissement | Bail de longue durée (meublé à l'année) | Nullité du bail possible |
| Assurance habitation + garantie spécifique location saisonnière | Avant la première réservation | Refus d'indemnisation en cas de sinistre |
| Enregistrement / numéro (villes concernées) | Avant la mise en ligne de l'annonce | Amende 5 000 – 10 000 € |
| Déclaration des recettes (2042-C-PRO ou micro) | Chaque année, avec la déclaration de revenus | Intérêts de retard + majorations |
| Affichage du prix en vitrine (si enseigne) | Location saisonnière avec enseigne | Amende contraventionnelle |
Dans tous les cas, partez des revenus nets réels : le calculateur de revenus et le calculateur de rentabilité vous donnent la base avant d'arbitrer entre micro-BIC et réel.
| Idée reçue | La réalité 2026 |
|---|---|
| « La location meublée = revenus fonciers » | Non : c'est du BIC. Abattements, seuils et cotisations diffèrent totalement. |
| « Sous 77 700 €, pas besoin de déclarer » | Faux : le seuil détermine le régime, pas l'obligation de déclarer. |
| « Airbnb déclare tout à ma place » | Airbnb transmet les montants au fisc, mais la déclaration reste votre responsabilité. |
| « Le micro-BIC est toujours le plus simple » | Simple oui, optimal non : avec un bien amortissable récent, le réel gagne souvent. |
| « Louer 2 mois d'été ne change rien » | Même 5 000 € de recettes doivent être déclarés ; en zone tendue, les plafonds de nuitées s'appliquent dès la 1re nuit. |
Le bon régime fiscal dépend de vos recettes nettes réelles. Calculez-les d'abord, puis faites valider le choix par un expert-comptable.
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