Avant d'acheter un bien locatif, une seule question compte vraiment : combien ce placement me rapporte-t-il, une fois toutes les charges payées ? La réponse se résume en trois chiffres : le rendement brut, le rendement net et le rendement net-net. Ce guide vous donne les formules exactes, les pièges qui faussent les calculs (taxe foncière, vacance locative, travaux) et des exemples chiffrés. Pour aller plus vite, utilisez notre calculateur de rendement locatif gratuit.
Le rendement locatif mesure le rapport entre les loyers perçus et le prix du bien. Mais selon ce que l'on déduit, le résultat varie du simple au double :
| Indicateur | Formule | Ce qu'il mesure |
|---|---|---|
| Rendement brut | Loyers annuels ÷ prix d'achat | La rentabilité « affichée », sans aucun frais |
| Rendement net | (Loyers − charges − taxe foncière) ÷ prix d'achat | Ce qui reste après les charges récurrentes |
| Rendement net-net | (Loyers − charges − taxe − vacance − travaux − impôts) ÷ prix d'achat | La rentabilité réelle, cash-flow avant crédit |
Le rendement brut se calcule en une division : loyer annuel (loyer mensuel × 12) divisé par le prix d'achat du bien (frais inclus ou non, selon la convention — précisez toujours votre méthode).
Exemple : un appartement acheté 200 000 €, loué 900 €/mois → loyers annuels = 10 800 € → rendement brut = 10 800 ÷ 200 000 = 5,4 %.
Attention : le brut ne tient compte ni des frais d'acquisition (notaire, agence), ni des charges, ni de la fiscalité. Il sert uniquement à comparer rapidement deux biens entre eux.
Le rendement net retire du loyer les charges qui reviennent chaque année, que le propriétaire ne peut pas récupérer auprès du locataire :
Reprenons l'exemple : loyers 10 800 €, charges de copropriété 600 €, taxe foncière 1 200 €, assurance 150 € → net = (10 800 − 1 950) ÷ 200 000 = 4,4 %. On est déjà passé de 5,4 % à 4,4 %.
Un bien n'est pas loué 365 jours par an : entre deux locataires, il faut compter la remise en location (annonces, visites, état des lieux, délai de préavis). En France, la vacance moyenne oscille entre 1 et 2 mois par an, et davantage dans les zones tendues avec loyers élevés ou biens mal positionnés.
Pour un calcul réaliste, partez sur 1 mois de vacance par an minimum, et 2 mois pour un studio très demandé ou une zone touristique saisonnière. C'est le poste qui transforme un beau rendement « papier » en rendement réel.
Même un bien récent demande un budget annuel d'entretien : 0,5 à 1 % du prix du bien par an est l'ordre de grandeur couramment admis pour provisionner (chaudière, peinture entre locataires, électroménager, toiture, ravalement).
Sur notre exemple, avec 1 mois de vacance (900 €) et 1 % de provision travaux (2 000 €) : net-net hors impôt = (10 800 − 600 − 1 200 − 150 − 900 − 2 000) ÷ 200 000 = 2,98 %.
Le rendement net-net complet intègre aussi la fiscalité des loyers. Deux régimes au choix :
Exemple micro-foncier avec TMI à 30 % : loyers 10 800 € × 70 % = 7 560 € imposables × (30 % + 17,2 %) ≈ 3 568 € d'impôt. Net-net final = (10 800 − 600 − 1 200 − 150 − 900 − 2 000 − 3 568) ÷ 200 000 ≈ 1,19 %. Voilà la rentabilité réelle avant remboursement du crédit — c'est ce chiffre qu'il faut comparer au coût de l'emprunt.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat (frais de notaire inclus) | 210 000 € |
| Loyer mensuel | 950 € |
| Loyers annuels (12 mois) | 11 400 € |
| Charges de copropriété non récupérables | − 700 € |
| Taxe foncière | − 1 400 € |
| Assurance PNO | − 180 € |
| Vacance locative (1 mois) | − 950 € |
| Provision travaux (1 % / an) | − 2 100 € |
| Impôt estimé (micro-foncier, TMI 30 %) | − 3 766 € |
| Rendement brut | 11 400 ÷ 210 000 = 5,43 % |
| Rendement net | (11 400 − 2 280) ÷ 210 000 = 4,34 % |
| Rendement net-net complet | (11 400 − 9 096) ÷ 210 000 = 1,10 % |
Morale de l'histoire : un « beau 5,4 % brut » devient un rendement net-net d'environ 1 % avant financement. C'est normal — c'est le levier du crédit qui fait la rentabilité finale : si le taux d'emprunt est inférieur au rendement net (hors impôt), l'effet de levier joue en votre faveur.
Ordres de grandeur pour un appartement de 50-60 m², prix au m² et loyers moyens observés. Les rendements bruts élevés correspondent souvent aux villes où les prix sont bas… et où la demande locative est plus fragile : vérifiez toujours la tension locative locale.
| Ville | Prix moyen (€/m²) | Loyer moyen (€/m²) | Rendement brut indicatif |
|---|---|---|---|
| Paris | 9 800 € | 27 € | ≈ 3,3 % |
| Lyon | 5 400 € | 16 € | ≈ 3,6 % |
| Bordeaux | 4 600 € | 14 € | ≈ 3,7 % |
| Nice | 5 100 € | 16 € | ≈ 3,8 % |
| Nantes | 4 000 € | 13 € | ≈ 3,9 % |
| Rennes | 3 900 € | 13 € | ≈ 4,0 % |
| Lille | 3 500 € | 12 € | ≈ 4,1 % |
| Toulouse | 3 600 € | 13 € | ≈ 4,3 % |
| Strasbourg | 3 700 € | 13 € | ≈ 4,2 % |
| Montpellier | 3 400 € | 13 € | ≈ 4,6 % |
| Marseille | 3 300 € | 13 € | ≈ 4,7 % |
| Grenoble | 2 900 € | 12 € | ≈ 5,0 % |
| Saint-Étienne | 1 700 € | 10 € | ≈ 7,1 % |
| Le Havre | 2 300 € | 11 € | ≈ 5,7 % |
| Mulhouse | 2 000 € | 10 € | ≈ 6,0 % |
Quel est un bon rendement locatif en 2026 ? En France, on considère souvent qu'un rendement brut de 5 à 6 % est correct, et un rendement net (hors impôt) de 3,5 à 4,5 % est satisfaisant dans une zone à bonne tension locative. Au-delà de 7 % brut, interrogez-vous sur la demande locative et l'état du bien.
Rendement brut ou net : lequel regarder ? Le brut pour comparer deux biens rapidement, le net pour estimer votre cash-flow, le net-net pour décider d'acheter ou non. Le rendement net-net est le seul qui compte vraiment.
Comment améliorer son rendement locatif ? Négocier le prix, viser des surfaces recherchées (T2/T3), opter pour la gestion directe, louer meublé (loyers souvent supérieurs de 10 à 20 %), et vérifier la tension locative avant d'acheter.
Le rendement inclut-il la plus-value ? Non. Le rendement mesure les revenus locatifs uniquement. La plus-value à la revente s'ajoute à la performance globale (rentabilité totale = rendement + plus-value annualisée).
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