Rendements brut, net et net-net de votre investissement locatif
| Indicateur | Formule |
|---|---|
| Rendement brut | Loyers annuels (12 mois) ÷ prix total (frais inclus) |
| Rendement net | (Loyers − charges − taxe foncière) ÷ prix total |
| Rendement net-net | (Loyers − charges − taxe − vacance − travaux − impôt estimé) ÷ prix total |
L'impôt est estimé selon le régime micro-foncier : abattement de 30 % sur les loyers, puis imposition au taux marginal + 17,2 % de prélèvements sociaux. Le calcul ne tient pas compte des intérêts d'emprunt (déductibles au régime réel) : avec un crédit en cours, le régime réel est souvent plus avantageux.
Exemple : 200 000 € + 8 % de frais, loyer 900 €/mois, 750 € de charges, 1 200 € de taxe foncière, 1 mois de vacance, 2 000 € de travaux, TMI 30 % → brut ≈ 5,0 %, net ≈ 4,0 %, net-net ≈ 1,2 %.
Un rendement brut de 5 à 6 % est considéré correct en France ; un rendement net (hors impôt) de 3,5 à 4,5 % est satisfaisant en zone tendue. Au-delà de 7 % brut, vérifiez la demande locative locale et l'état du bien. Les rendements varient fortement selon la ville :